Как меняется работа архитектора, чтобы противостоять кризису, как сегодня оптимизировать бюджет строительства и сделать успешно-продаваемым  объект  недвижимости, как сделать Генплан Киева эффективным инструментом развития города, порталу «Столичная недвижимость» рассказали  руководители проектной группы «Архиматика» Александр Попов и Дмитрий Васильев.

Александр Попов (А. П.): Глобальная рецессия затронула  архитектурную отрасль, как и все области человеческой деятельности, очень дифференцировано. Остановились проекты «воздушных замков» и некачественные объекты, не интересные покупателю ничем кроме былой перспективы роста цен на недвижимость. При этом  интересные, качественные, реалистичные проекты продолжают развиваться.

На мой взгляд, первопричина кризиса – рынки оказались завалены товарами «сомнительной необходимости». Причем это произошло задолго до осени 2008 года – в 90-х, а на многих  рынках и в 80-х. Тогда, под угрозой спада производства, за исправление ситуации взялись маркетологи и финансисты. Маркетологи постарались сделать товары привлекательными с помощью рекламы, заменив реальный товар его «легендой», а финансисты,  с помощью дешевых доступных займов, постарались облегчить покупку и создание товара (за счет будущего конечно, когда эти кредиты доведется погашать). Поначалу это привело к оживлению рынков, однако, эти виртуальные  меры не вынуждали заменять производство товаров «сомнительной необходимости» производством действительно привлекательных интересных продуктов,  а просто разогревали  спрос. Со временем, когда уже никакие маркетинговые стратегии не могли найти способы убедить покупателей приобретать еще больше домов, машин и мобильных телефонов, остались только финансовые инструменты. Еще больше кредитов, больше денег, все выше цены – «покупай в долг, чтобы  выплатив кредит можно было за счет произошедшего за это время роста цен с лихвой покрыть затраты на проценты…».

Именно на этом этапе в данный глобальный процесс активно включилась Украинская экономика. Мы отлично помним, как  2005-2008 украинские зарплаты и цены на недвижимость росли за счет щедрого кредитования западных банков, вдохновленных ростом цены  на черный металл, которая росла опять же в результате щедрого кредитования  строительства и машиностроения по всему миру.

В свою очередь, застройщики, пользуясь ажиотажным спросом, имели возможность строить и реализовывать по отличной цене объекты сомнительного качества. Позже под влиянием событий на международном финансовом рынке, в украинской экономике все кардинально изменилось: население стало некредитоспособным, а все объекты, которые создавались, ориентируясь только на ажиотажный неразборчивый спрос,  в итоге остались не востребованными и сегодня «заморожены». Следствие - убытки понесли и многие архитектурные организации. Те  из архитекторов, которые не боролись за качество  проектируемого объекта т.к. «все равно купят…», сегодня оказались «за бортом».

Дмитрий Васильев (Д. В.): Я могу добавить, что резкое падение спроса вернуло все в нормальное русло. Теперь правила диктует покупатель, который останавливает свой выбор на качественном объекте, а проекты «времен ажиотажа» качеством как раз-то и пренебрегали.  Кризис стал проверкой на профессиональность, с рынка ушли как случайные застройщики, так и сомнительные проектные организации.

Какое количество архитекторов, по Вашим подсчетам, ушли с рынка?

 А. П.: Если брать общую статистику рынка, то на сегодняшний день «заморожено» около 80% строек, поэтому можно смело утверждать, что проектных организаций, которые остались без работы, такое же количество. Однако я не спешил бы констатировать их уход с рынка. Многие талантливые и грамотные специалисты просто оказались вовлечены в водоворот «давай на вчера, и так сойдет..», и уверен, с первыми ростками экономической оттепели вернутся в строй с хорошими содержательными проектами.

 Сколько сегодня в Киеве действительно качественных проектов  жилой недвижимости, которые будут успешно проданы?

А. П.: Пожалуй, их не более 10-ти.

Какие на Ваш взгляд основные характеристики качественного объекта?

 Д. В.: Во-первых, это комфортная и качественная окружающая среда. Заметьте, что этот фактор человек предпочтет месторасположению. Жилой дом, утопающий в зелени, с детскими площадками и двором, не заставленным машинами будет более предпочтителен, нежели дом в центре, рядом с метро, расположенный на клочке голой земли, которую тут же превратят в автостоянку.

        Во-вторых – это качество квартиры. Удобная планировка, в которой не «гуляют» лишние метры в виде огромных холлов и коридоров. Сейчас ценят не метраж квартиры, а ее «комнатность». Если есть выбор купить однокомнатную квартиру на 55 кв. м или двухкомнатную на 57 кв. м, то покупатель отдаст предпочтение последнему варианту. При этом размеры комнат остаются всегда от 15 до 20 кв. м, сокращаются лишь транзитные площади.

В-третьих – это качество строительных работ. Сейчас не будут покупать квартиры, в которых тут же после строителей отпадает штукатурка и вздувается стяжка, поэтажные коридоры выглядят как коридоры морга, а в вестибюль с трудом помещается более 2-х человек. Пришло время идеального качества и грамотных планировочных решений.

 Каким образом в нынешних условиях застройщики оптимизируют бюджет строительства?

 Д. В.: Вопросом оптимизации ресурсов задаются все застройщики. Архитектор как человек, который в силу своей профессиональной деятельности, каждый день «живет» в еще не созданном объекте, знает все возможные недостатки и достоинства объекта еще до того, как проект ляжет на бумагу, задача оптимизировать бюджет – это прямая работа архитектора. Из проекта, еще на первом этапе, можно исключить наиболее затратные элементы, и добавить элементы  которые выделят объект из конкурентного поля и привлекут покупателей.

        Если говорить конкретнее, то таким методом сегодня является, в первую очередь, снижение этажности. Высотные здания разумно строить только при гипертрофированной стоимости  земли. В Киеве же высотность была спровоцирована ажиотажным спросом. Во всей Европе высотные здания это скорее исключение, чем правило. Почему? Ответ прост.  Этажность до 10-ти этажей позволяет увеличить  коэффициент соотношения полезной и общей площади,  отказаться от дорогостоящих систем пассивной и активной противопожарной защиты, отказаться от усложнения инженерных систем, упростить конструктивную часть здания, снизив удельные показатели армирования и расхода бетона. Все эти аспекты позволяют снизить себестоимость строительства на 20-30%.

       Для того, чтобы сократить смету, сегодня архитекторы отказываются от развитых подземных частей здания. Это позволяет снизить объемы земляных работ, транспортных расходов на вывоз грунта, дорогостоящих мероприятий по укреплению откосов котлованов, подпорных стен, масштабных работ по гидроизоляции, дренажу и водопонижению. Это позволит сохранить еще 7-15% бюджета.

       Еще один метод, который мы сегодня используем, это оптимизация структуры здания. При конструктивных планировочных решениях, возможно повысить соотношение полезной (продаваемой) и общей площади с 70% до 80-85%. Грамотная конструктивная система позволит избежать излишних несущих конструкций, снизив расход железобетона. Это еще 3-5% себестоимости.

       Значительно сокращает бюджет и повышение технологичности строительства. Существенную  экономию может дать уменьшение количество работ, производимых непосредственно на строительной площадке.  Возможность изготовления конструктивных элементов  в заводских условиях, может повысить их качество и существенно сократить затраты. К примеру, количество бетона и металла для изготовляемого на заводе сборного железобетонного элемента на 15-20% меньше аналогичного монолитного, выполняемого на стройплощадке (в основном  за счет коэффициента «условий стройплощадки»).

Сейчас, используя все выше перечисленные приемы, мы заняты разработкой проектов себестоимость строительства которых составит 300-450 $ за метр, что в два раза ниже чем сегодняшние показатели.

            Оптимизировать ресурсы и значительно увеличить инвестиционную привлекательность объекта, можно также используя индивидуальные особенности участка. Попытка «уровниловки» ведет только к деградации. Размещение типовых проектов на разных участках заведомо понижает качество объекта. Использование индивидуальных преимуществ участка - основа удачного проекта. Расположение, форма, ориентация, рельеф  - все эти факторы могут быть использованы для создания объекта, выделяющегося среди конкурентов, а при грамотной работе  с этими элементами возможно, опять-таки, снизить себестоимость строительства.

       Немаловажный фактор, который привлекает покупателей – это сохранение существующего ландшафта. Для того чтобы деревья выросли нужно лет 30, для введения в строй жилого комплекса - 2-5 лет. Конечно, можно во время строительства посадить новые деревья, но они не успеют достаточно вырасти к моменту сдачи, и комплекс будет выглядеть построенным на пустыре. Люди мегаполиса истосковались по природе, и хорошая среда  - это неоспоримый плюс в любом проекте. Помимо этого, чтобы проект был интересен покупателю нужны неординарные архитектурные и проектные решения, а также комфортная среда: удобство подъездов и подходов, достаточное количество паркомест, продуманная структура транзитных путей -все должно быть направлено на создание комфортного окружающего пространства вокруг здания.

Если верить статистике, то в Украине сегодня 80% строек «заморожены», а проекты на бумаге таковыми и останутся минимум до 2012 года.  Согласны ли Вы с этим мнением?

 А. П.: Я считаю, что из остановленных объектов продолжится реализация тех, которые будут переформатированы под новые реалии. Застройщики вместе с архитекторами должны предложить инвесторам новый интересный продукт.

 Д. В.: На самом деле сегодня строить выгодно: упали цены на стройматериалы, рабочую силу. Но возникает другой вопрос: где найти деньги на строительство, и кому продать то, что будет построено? Для этого нужно понимать желания покупателей и исходить из реальных возможностей инвесторов.

 Какие суммы сегодня инвесторы готовы вкладывать в проект?

 Д. В.: Сегодня наиболее реальная сумма - это до 30-40 млн. долларов США. На самом деле этих денег достаточно для реализации качественного и успешного проекта (или 1-ой очереди крупного объекта). С сокращением затрат на технологию строительства, в связи с общим удешевлением стройматериалов и благодаря эффективной концепции проект будет достаточно прибыльным.

 Как Вы относитесь к вопросу о необходимости создания нового Генерального плана развития Киева?

 А. П.: Генплан должен непрерывно обновляться. Я считаю, что каждый год необходимо выпускать “upgrade”  Генерального плана т.к. город непрерывно меняется,  появляются новые объекты и «уходят» старые, меняется демографическая ситуация и транспортная система.

Если даже сейчас собрать самых лучших в мире градостроителей и создать самый прекрасный, какой только может быть,  новый Генплан на следующие 15 или 20 лет и потом остановится  и только отслеживать его реализацию, то через 5 лет этот документ безнадежно устареет. Ведь многомиллионный город - это  очень сложный организм, если сравнить с математическим уравнением, то это будут миллионы неизвестных, ведь каждый из жителей может сменить работу, место жительства, маршруты поездок, купить или продать машину и т.д. При этом, каждое построенное здание, каждая открытая станция метро, запущенная в действие,  или, наоборот, демонтированная трамвайная ветка приводят к реакции горожан, которую невозможно полностью предвидеть. Следовательно, работа создателей Генерального плана - это непрерывное отслеживание развития ситуации, мониторинг реакции города на градостроительные реализации, и на основании этого непрерывное уточнение градостроительных решений.

Д. В.: Чтобы Генплан был эффективным, в нем должно быть четко определено, в каком направлении должен развиваться тот или иной район города с точки зрения создания его инвестиционной привлекательности. 

При этом у нас пока нет открытой конкуренции между городами и районами за привлечение инвестиций, как,  к примеру, в европейских городах. Например, если Париж неразумно спланирует развитие своих территорий, то инвесторы направят деньги, допустим в Лондон, где градостроители предложат более привлекательные условия.

Кстати, когда мы в этом году принимали участие в международной выставке недвижимости в Каннах MIPIM-2009,  нас удивило то, что выставка на самом деле была не столько соревнованием девелоперов ,  сколько соперничеством городов за возможность  привлечь в свои проекты  инвестиции.

Киев очень перспективный город в плане привлечения инвестиций, и нам есть над чем работать. 

 Кто, по Вашему мнению, должен контролировать соблюдение  Генерального  плана после его разработки?

 А. П.: Общественность, но для этого генеральный план должен быть прозрачным и открытым.  Общественность должна знать, где, в каком направлении и как именно будет развиваться город. Это даст возможность сделать проектирование генерального плана живым интерактивным процессом. Иначе, если этот процесс закрыт, возникает непонятный, настораживающий, а поэтому мертворожденный  документ.

 Но ведь общественность не всегда профессионально может оценить необходимость создания того или иного объекта недвижимости, а с учетом общественных стереотипов практически любое строительство вызывает негативную реакцию…

 А. П.: На самом деле Генплан - это схема, которая не сложнее карты метрополитена. Любой человек сможет сложить свое мнение по поводу места реконструкции или создания новой транспортной развязки, трассировки новой линии общественного транспорта, размещения общественных центров. Каждое  предложение, которое может быть включено в Генеральный план, должно проходить общественное обсуждение, но окончательное решение (и ответственность за него) должно оставаться за профессионалами.

 Когда Киев, все-таки, получит действительно эффективный Генплан?

 А. П.: Это произойдет тогда, когда общество и городская администрация поймут свои роли, а разработчики научатся уточнять генеральный план чаще, чем раз в 15 лет. Назвать определенную дату сложно, но я надеюсь, что мы все будем работать  над тем, чтобы это произошло как можно быстрее.

Сегодня городская администрация активно работает над этим документом, но главная проблема, на мой взгляд,  заключается в закрытости этого процесса - ознакомиться с наработками, идеями общественность не может. А ведь даже решения существующего генерального плана, кроме специалистов, никому не известны. Я бы на месте прессы и общественности задался вопросом: что конкретно заложено в действующем генплане, в чем его недостатки, и какие цели необходимо поставить разработчикам нового документа. По моему собственному мнению в существующем генплане заложено большое количество отличных градостроительных решений и направлений развития города, и единственное чего им недостает это их реализации. Итак, главное - сделать весь процесс создания Генплана открытым.

 Какие на Ваш взгляд основные  проблемы застройки Киева?

 Д. В.: Главная проблема Киева, как и многих других советских городов, в том, что со дня независимости в градостроении ничего не изменилось: до сих пор не построены мосты, не восстановлены коммуникации – мы пользуемся ветшающим советским наследством. А ведь прошло практически 20 лет и это серьезный «градостроительный возраст».

Сейчас главный вопрос  - восстанавливать и создавать новые инженерные и коммуникационные системы, в противном случае в скором времени мы будем вынуждены «закрыть город на капитальный ремонт».

 Какие на сегодняшний день существуют новые тренды в архитектуре?

 А. П.: Главный тренд современности – это Sustainability или в переводе - «устойчивое развитие». Основная идея заключается в том, что действия во благо  нынешних поколений не должны перечеркивать возможности поколений будущих.  Мы уже живем в атмосфере на пару градусов выше, чем было каких-нибудь 30 лет назад, и это результат выброса парниковых газов, 75% из которых принадлежит  городам. Так что архитекторам и градостроителям есть над чем работать. 

 Каким Вы видите будущий Киев с архитектурной точки зрения?